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上海自1843年開埠以來，歷經(jīng)百余年，至1949年新中國成立，已成為中國乃至亞洲最大的城市。這一百年來上海所形成的歷史建筑，奠定了今天上海中心城區(qū)的基本空間格局和風貌。由于上海大部分歷史建筑伴隨著西方政治、宗教、經(jīng)濟、文化而引入，也有部分結合了本地傳統(tǒng)建筑風格，因此，從總體而言，上海的歷史建筑是中西方文化交流、碰撞的結晶。這些凝聚歲月見證歷史的建筑、建筑群、街區(qū)，形成了國際化大都市不可或缺的建筑歷史文化遺產(chǎn)，使得上海具有區(qū)別中國其他城市乃至世界范圍內(nèi)其他城市的獨特風貌景觀。上海歷屆市委、市政府高度重視保護工作，在有關部門和相關區(qū)的相互配合、共同努力下，取得了一定的成效，已成為上海城市建設可持續(xù)發(fā)展的重要組成部分。保護歷史建筑、延續(xù)城市文脈也越來越得到市民的熱情關注和參與，依法保護的理念深入人心。

一、上海歷史建筑保護的歷史進程和演變
　　早在上世紀50年代，上海就開始著手進行有關城市建筑歷史的“三史”（古代史、近代史和現(xiàn)代史）調(diào)研工作，對上海建筑歷史特別是近代建筑歷史有了初步的總結。改革開放后出版了《上海近代建筑史稿》（陳從周、章明編著）和《上海近代城市建筑》（王紹周著）等專著，成為后來歷史建筑保護工作的理論基礎。
自80年代起，學術界對上海近代城市和建筑的研究工作逐步深入，1993年，羅小未教授指導博士研究生伍江完成博士論文《上海百年建筑史（1840-1949）》，并于1997年正式出版。
　　1999年，鄭時齡教授的專著《上海近代建筑風格》出版。與此同時，有關上海歷史建筑社會、經(jīng)濟、歷史、文化等方面的學術研究工作方興未艾，涌現(xiàn)出一大批學術研究成果，薛順生、婁承浩等房地、設計專家先后撰寫出版了幾十本介紹各類歷史建筑的通俗讀本，所有這些都有力地支持了上海歷史建筑保護工作。
　　1986年，上海被國務院批準為第二批國家歷史文化名城。
　　1989年，在國家建設部和國家文物局的推動下，上海在廣泛征求專家意見的基礎上首次提出了優(yōu)秀近代建筑保護名單。
　　1990年，上海市人民政府正式公布了上海市第一批共59處優(yōu)秀近代建筑（后來又增補至61處），這些建筑同時被列為上海市文物保護單位并參照文物保護的有關規(guī)定進行保護與管理。
　　1991年12月，上海市人民政府頒布《上海市優(yōu)秀近代建筑保護管理辦法》（政府8號令），上海初步形成了由規(guī)劃局、房地資源局和文管委共同負責的管理機制。此后，按照《上海市優(yōu)秀近代建筑保護管理辦法》，1993年、1999年上海又陸續(xù)公布了第二批175處、第三批162處優(yōu)秀歷史建筑。除單體建筑保護工作的有序推進之外，上海市還較早地開展了歷史風貌特色區(qū)域成片保護的工作。
　　1991年，上海市規(guī)劃局開始著手組織編制上海市歷史文化名城保護規(guī)劃，外灘等十一片區(qū)域被列為歷史文化風貌保區(qū)。
　　1999年，上海市規(guī)劃局又組織編制了《上海市中心區(qū)歷史風貌保護規(guī)劃（歷史建筑與街區(qū)）》，對1991年劃定的歷史文化風貌保護區(qū)明確了保護范圍和要求，確定了234個街坊、440處歷史建筑群共計1000余萬平方米的保護保留建筑。
　　2003年9月上海市政府正式公布中心城區(qū)12片歷史文化風貌區(qū)，并自2004年始劃定和規(guī)劃郊區(qū)32片歷史文化風貌區(qū)。為了使歷史建筑保護利用有法可依，2002年7月上海市人大通過《上海市優(yōu)秀歷史建筑和歷史文化風貌區(qū)保護條例》（以下簡稱《保護條例》），并于2003年1月1日正式實施。
　　到目前為止，上海市已公布四批優(yōu)秀歷史建筑共計632處（2138幢），約430萬平方米。其中屬市級文物保護單位的61處；優(yōu)秀歷史建筑571處（約1998幢）。優(yōu)秀歷史建筑分布于14個區(qū)、縣，比較集中在黃浦、徐匯、長寧、盧灣、靜安、虹口等市中心區(qū)。同時，上海市還先后公布了中心城區(qū)和郊區(qū)歷史文化風貌區(qū)共44片，總面積為41平方公里。在歷史文化風貌區(qū)中歷史建筑集中成片，建筑式樣、空間格局和街區(qū)景觀較完整地體現(xiàn)了上海某一歷史時期地域文化特點。這些歷史建筑都是建成三十年以上；建筑樣式、施工工藝和工程技術具有建筑藝術特色和科學研究價值；能夠反映上海地域建筑歷史文化特點；或者是著名建筑師的代表作品；或者是在我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上具有代表性的作坊、商鋪、廠房和倉庫；以及其他具有歷史文化意義的優(yōu)秀歷史建筑。從建筑功能上可分類為官方建筑、商業(yè)建筑 、娛樂建筑、公共建筑、居住建筑、工業(yè)建筑等六類；從建筑風格式樣上看，有哥特式、文藝復興、巴洛克、新古典主義等西方古典建筑風格，也有西班牙、伊斯蘭、俄羅斯等地域建筑式樣，還有早期現(xiàn)代和中西合璧式，尤為突出的裝飾藝術派建筑在上海的保護建筑中有167幢。

二、保護管理的體制和組織架構
上海保護管理機構從上至下主要分以下三個層面，并設有專家委員會咨詢機構。

　�。ㄒ唬┰O立上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護委員會（以下簡稱：保護委員會），作為統(tǒng)一領導和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)本市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護工作的議事協(xié)調(diào)機構。
由分管城市建設的副市長任主任，由分管規(guī)劃、建設、文化口的三位政府副秘書長任副主任。成員單位為：市發(fā)改委、建設交通委、法制辦、房地資源局、規(guī)劃局、文管委、財政局�，F(xiàn)在醞釀擴大一部分綜合局為成員單位。
保護委員會工作職能，一是結合本市社會經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標，提出各階段保護工作指導思想、目標和規(guī)劃，協(xié)調(diào)、研究和提出相關政策法規(guī)；二是統(tǒng)籌研究、決定、協(xié)調(diào)歷史文化風貌區(qū)及優(yōu)秀歷史建筑保護工作中的重大事項；三是審核按程序上報的歷史文化風貌區(qū)及優(yōu)秀歷史建筑推薦名單，以及歷史文化風貌區(qū)及優(yōu)秀歷史建筑的撤銷、遷移或范圍調(diào)整；四是對影響面大、較為重要的保護修繕和成片保護改造項目提出原則的指導意見，并根據(jù)專家委員會意見進行決策；五是指導開展同國內(nèi)外保護機構的交流與合作。

　　（二）建立保護委員會辦公室。由市房地資源局、規(guī)劃局、文管委組成，辦公室設在市房地資源局。
保護委員會辦公室工作職能，一是交辦處理，完成保護委員會及市府一級交予的任務；二是交叉協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)重要的、綜合性的、涉及多個部門的保護管理；三是政策落實，起草、制定與完善有關保護的規(guī)劃和政策法規(guī)；四是推薦申報，組織推薦申報各級歷史文化風貌區(qū)及優(yōu)秀歷史建筑名單；五是違法查處，三局按目前各自渠道受理舉報、投訴，需協(xié)調(diào)、會辦的到辦公室溝通、協(xié)調(diào)后，明確主辦部門依法行政；六是信息共享，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、匯總基礎管理信息資料，規(guī)范公開、共享條件；七是指導協(xié)調(diào)，指導區(qū)一級的保護工作，加強區(qū)域日常保護的監(jiān)督檢查；八是宣傳教育，統(tǒng)一組織，提高全社會的參與、支持保護的意識。

　�。ㄈ�）市房地資源局、規(guī)劃局、文管委三家各司其職，依法行政
市房地資源管理部門負責優(yōu)秀歷史建筑的保護管理。區(qū)、縣房地管理部門按照有關規(guī)定，負責本轄區(qū)優(yōu)秀歷史建筑的日常保護管理。市規(guī)劃管理部門負責歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護的規(guī)劃管理。區(qū)、縣規(guī)劃管理部門按照有關規(guī)定，負責本轄區(qū)歷史文化風貌區(qū)保護的規(guī)劃管理。市文管委負責文物保護單位的管理。三個主管部門都建立了政務公開的辦事程序，在管理過程中，彼此協(xié)作，嚴格依法行政。

　�。ㄋ模┰O立歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護專家委員會
專家委員會由規(guī)劃、房地、建筑、文物、歷史、文化、社會和經(jīng)濟等方面的21位專家組成。專家委員會負責歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑認定、調(diào)整及撤銷等有關事項的評審，保護規(guī)劃變動的特別論證，為市人民政府決策提供咨詢意見。

三、按“最嚴格的保護制度”要求，加強歷史建筑保護的基礎管理

（一）建章立制，根據(jù)《保護條例》，由政府主管部門針對保護，保留建筑和風貌道路的保護、控制授權公房交易、國有直管歷史建筑置換標準、加強市、區(qū)分級管理等制定一系列規(guī)章。

(二)編制規(guī)定，編制了四批優(yōu)秀歷史建筑的保護類別、重點保護部位、保護范圍、建設控制范圍等技術管理規(guī)定，由市政府批準施行。

（三）實施普查，對已公布的保護建筑實施普查。2002-2004年完成第二和第三批337處、2006年完成第四批234處優(yōu)秀歷史建筑的全面普查，對每幢建筑提出了具體的修繕和安全使用建議。在此基礎上向業(yè)主、使用人、管理者進行告知承諾。

（四）開展調(diào)查，在全市范圍對建國前建成的花園住宅、公寓、新式里弄、典型石庫門建筑進行調(diào)查摸底。現(xiàn)有1949年以前建造的老式花園住宅147萬M2、老公寓、大樓119萬M2、新式里弄335萬M2、舊式里弄617萬M2，總量約為1218萬M2。

（五）設立檔案，初步建立起保護建筑和有歷史價值建筑的信息檔案庫。已采集完成632處優(yōu)秀歷史建筑的有關信息，錄入工作完成70%以上，數(shù)據(jù)庫軟件也已進入使用測試階段。

（六）日常管理，加強保護建筑修繕、改造的日常管理，對與保護有關的檢測、設計、施工、監(jiān)理等主要環(huán)節(jié)進行資質(zhì)管理和日常監(jiān)督。實施優(yōu)秀歷史建筑保護性修繕告知書制度。

（七）加強宣傳，樹立全民保護意識。楊雄副市長兩次為第二、三、四批優(yōu)秀歷史建筑標志牌揭牌。充分利用“文化遺產(chǎn)日”組織保護系列宣傳活動，舉行第四批優(yōu)秀歷史建筑大型畫冊《傳承》首發(fā)儀式及攝影展，以“走近老房子”為主題，向市民開放免費參觀歷史建筑。

四、歷史建筑保護的主要方式

（一）多種形式的修繕改造
與上百年上千年歷史悠久的文物建筑不同，上海歷史建筑距今約百年，這些建筑普遍處于使用之中。上海多數(shù)保護建筑為三類或四類保護要求，保護的重點在外貌，內(nèi)部空間具有較大更新、利用的可能性。在保護的前提下適度利用是一項基本原則，政府希望通過這樣的政策引導，使一些正被現(xiàn)代生活所遺棄的歷史建筑重獲新生，重現(xiàn)新建筑難以產(chǎn)生的價值意義，從而振興歷史街區(qū)，帶動城市發(fā)展。
上海歷史建筑保護與利用一般遵循判斷價值、調(diào)查現(xiàn)狀、制定保護方案的基本方法。主要方式有：
1、保存修繕，大部分的歷史建筑主要以保存修繕為主，“修舊如故”“修舊如舊”通過修繕保持建筑完好和正常使用；
2、恢復重建，須遵循“原真性”原則，確保地址、尺度、式樣、材料、工藝等的一致；
3、改建更新，改建后的變化與保護內(nèi)容協(xié)調(diào)，功能更新利于長久保護。
不論采取哪一種保護利用方式，都應在準確把握價值和仔細調(diào)查現(xiàn)狀的基礎上，首先提出一個全面、原則的保護方案，由于普遍存在著保護資金投入有限，保護技術、工藝復雜費時等原因，保護方案可能不會一次實施到位，須分步實施，量力而行。如，當資金不足時，可根據(jù)受損情況的輕重緩急安排保護的先后次序，先解除嚴重危及建筑完好的損壞，我們認為，量力而行進行保護利用是一條很重要的經(jīng)驗。

（二）推動歷史街區(qū)成片保護性整治改造試點
上海歷史建筑現(xiàn)狀普遍存在年久失修、高密度超負荷使用等問題，通過保護性整治改造試點，對完整保護好歷史街區(qū)及環(huán)境，更有效地整合、利用好社區(qū)配套資源，更新舊區(qū)機能，提升區(qū)域土地利用價值，具有單體保護改造所不具備的積極意義。對試點范圍內(nèi)的建筑進行“拆、改、留”具體分類，通過“政府協(xié)調(diào)支持、專家指導把關、企業(yè)具體運作，社會各方配合”，推動試點進行。
2003年開始的15個成片保護整治試點項目涉及9個區(qū)（其中1個位于郊區(qū)），占地面積約111公頃，總建筑面積約110萬平方米。目前，15個試點項目初步規(guī)劃方案編制均已完成，部分試點項目已完成“拆、改、留”認定或修建性詳細規(guī)劃的審批；黃浦區(qū)外灘源、盧灣區(qū)思南路、徐匯區(qū)建業(yè)里、靜安區(qū)巨鹿路、長寧區(qū)梅泉別墅、虹口區(qū)多倫路、青浦區(qū)南門老街等7個試點項目已不同程度啟動搬遷安置工作，部分已開始實施修繕改造。

（三）結合2010年世博會實施保護亮點工程
1、結合風貌道路保護整治，實施沿途歷史建筑的維護修繕。
風貌保護道路是城市歷史文化的重要載體之一，也是城市肌理的歷史積淀，要充分利用其豐富的歷史建筑和歷史人文資源，圍繞世博會“城市，讓生活更美好”的主題，選擇部分有代表性的風貌道路對沿線進行風貌整治和歷史建筑整修，整合特色歷史資源，并調(diào)整少部分建筑性質(zhì)及商業(yè)業(yè)態(tài)，提升區(qū)域環(huán)境質(zhì)量和生活水平，充分展示區(qū)域的城市品質(zhì)和文化底蘊，實現(xiàn)特色資源的多種方式開放，形成有特色的歷史文化風貌體驗方式。
對一些沿線的成片居住類建筑，還要注意同時解決屋面墻面滲漏、上下水管堵塞、進戶電線老化等“急、難、愁”的問題，要按保護的技術標準實施修繕，重點保護部位要“修舊如故”，禁止簡單的刷涂料。在總結經(jīng)驗的基礎上，將逐步建立制度性的長效修繕機制，完善項目審批管理辦法和工作流程；
2、公益性歷史建筑重現(xiàn)風貌的修繕與利用
選取歷史人文、建筑藝術較為典型的優(yōu)秀歷史建筑，結合其所在的歷史街坊及街道，進行重點修繕整治，修繕后有條件地對公眾開放，提高市民的歷史文化素養(yǎng)，并有助于增強旅游效益。
3、利用產(chǎn)業(yè)歷史建筑建設創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)
利用老工業(yè)區(qū)域、蘇州河沿岸等老廠房、老倉庫資源，結合產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和上海市十一五規(guī)劃，將其改造為體現(xiàn)各種主題的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。世博園區(qū)內(nèi)的江南造船廠、求新造船廠的老建筑要盡可能保護，并注意和場館的設計結合，充分利用好。
4、營造各具特色的歷史文化古鎮(zhèn)
在郊區(qū)32片歷史文化風貌區(qū)中，選擇楓涇、朱家角、新場、金澤、練塘、高橋、羅店等整體風貌比較完整的古鎮(zhèn)，按照“先易后難”、“以點帶面”原則，通過老建筑的保護與修繕、古鎮(zhèn)基礎設施的完善、歷史景觀風貌的延續(xù)，強調(diào)古鎮(zhèn)歷史文化氛圍的營造，有計劃、有重點的推進規(guī)劃實施，在世博會到來之前，使這些古鎮(zhèn)成為各具歷史風貌特色的亮點。

　　上海的優(yōu)秀歷史建筑集中反映了上海城市發(fā)展的歷程，構成了上海獨特的城市風貌和文化內(nèi)涵。在城市建設迅猛發(fā)展的今天，切實保護好這些歷史文化遺產(chǎn)對于城市的可持續(xù)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。